О наступлении у Ольги второй стадии принятия, соседи узнали утром воскресного дня, когда проснулись от оглушительного крика и битья посуды. Как потом выяснилось, Оля, начитавшись «знающих» специалистов в Интернете, почувствовала себя «гуру» в вопросе продажи недвижимости и расчетах по сделкам и решила сэкономить на адвокате.
А началось все с того, что Оля получила в наследство от бабушки комнатку в коммунальной квартире в центре Петербурга. Недолго думая, решила Оля эту комнатку продать. Как завелось дала объявление на сайте, о котором вычитала в том же Интернете. И, аааллилуйя, первая же пара, посмотревшая комнату, согласилась ее купить. По цене не торговались, один раз пришли, посмотрели, все устроило. Золото, в общем, а не люди. Мечта любого продавца. На сделку вышли на следующий день. Договор купли-продажи пара и подготовила. Оля договор почитала вопросов не возникло. Деньги заложили в ячейку и подали документы на регистрацию. Когда регистрация прошла, пришла Оля за своим конвертом, а оказалось, что конверта нет. Как так получилось? Просто надо внимательно читать условия доступа к ячейке и договор, в котором написано, что деньги она получила при подписании договора. Но «знающие специалисты» об этом в Интернете ничего не рассказывали.
Не будь как Оля, читай о способах расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества в нашей статье. Но учти, что здесь изложено не все!
Рассмотрим 4 варианта взаиморасчетов по сделке
- наличный расчет через банковскую ячейку;
- наличный - купюрами из рук в руки;
- безналичный – перевод на карту;
- аккредитив (условное денежное обязательство, которое продавец поручает исполнить банку).
Теперь детально о плюсах и минусах каждого из указанных способов.
1. Наличный расчет через банковскую ячейку.
Банковская (сейфовая) ячейка – это металлический бокс для материальных ценностей и бумаг, находящийся в депозитном хранилище банка под охраной. Это один из наиболее безопасных способов расчетов по договору купли-продажи, но
Важно: очень внимательно читать условия доступа к ячейке. Например, установить одновременный доступ всех участников сделки к ячейке. Но в этом случае, один участник напрямую зависит от другого. Ведь за время регистрации, много чего может произойти с одним из них. Поэтому, оптимальный способ оплатить банковское сопровождение. В этом случае, сотрудник банка выдаст определенный конверт, указанному в договоре с банком лицу, при предоставлении согласованного сторонами сделки, пакета документов.
Банк может предоставить сторонам сделки либо машинку для пересчета и проверки денег, и покупатель осуществляет указанные действия самостоятельно либо стороны сделки могут заказать у банка платную услугу проверки и пересчета денежных средств.
В ячейку участники сделки помещают пакет с денежными средствами (для продавца), назовем его «Пакет № 1». Для покупателя пакет с собственноручно написанной распиской о получении продавцом денежных средств в качестве оплаты по договору купли-продажи (далее – Пакет № 2).
Пакет № 1 выдается Продавцу при предоставлении, например, выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию права собственности на объект на имя покупателя и акта приема-передачи объекта недвижимости от продавца покупателю.
Для покупателя – возможно прописать аналогичный пакет документов, а также договор купли-продажи недвижимого имущества с отметкой регистрационного органа о регистрации перехода права собственности. Продавцу это лучше не указывать, так как регистрационный орган отметкой на экземпляр Продавца не ставит.
После помещения указанных пакетов в ячейку, стороны подписывают договор купли-продажи.
Плюсы:
- Банк выступает гарантом выполнения обязательств каждой из сторон сделки. Даже если сделка сорвется по каким-либо основаниям, деньги останутся в сохранности (ст. 922 ГК РФ);
- Деньги проверяются на подлинность и пересчитываются сотрудником банка (дополнительная платная услуга банка);
- Продавец не может завладеть денежными средствами покупателя, не предоставив банку согласованный с покупателем пакет документов.
Минусы:
- Необходимо найти банк, предоставляющий в аренду сейфовую ячейку с банковским сопровождением;
- Аренда сейфовой ячейки – платная услуга. Обычно участники сделки оплачивают ее в равных долях;
- Дополнительные расходы по проверке и пересчету денег, если данные действия производит банк.
- В случае отзыва у банка лицензии, возможна задержка с раскрытием ячейки.
2. Наличный расчет купюрами из рук в руки.
Пожалуй, самый понятный, но в то же время самый опасный для покупателя способ расчетов. Передавая деньги за объект недвижимости таким образом, покупатель рискует остаться без них, ведь сделка может и не пройти. Кто-нибудь слышал историю, как один иностранец купил особняк генерал-губернатора Санкт-Петербурга? Дело было в 19 веке. Таких историй на все века хватает.
При таком способе расчета, абсолютно исключить риск не получится. Будете сидеть и трястись до момента регистрации права собственности на Ваше имя – от пяти дней (при нотариальной сделке) до десяти (при простой письменной), в лучшем случае. Вопрос, а нужны ли эти переживания? Если экстрим это для Вас, то
Важно: Покупателю: настоять на нотариальной сделке, расчет деньгами производить после подписания договора купли-продажи, передать деньги одновременно с получением от продавца расписки о получении им денежных средств. Денежные средства лучше передавать при свидетелях, их данные указать в расписке. Принять объект от продавца, о чем составить соответствующий акт приема-передачи. Оплатить услуги нотариуса по подаче документов на регистрацию.
Продавцу: проверить подлинность купюр и пересчитать их. Выбирайте нотариуса, у которого есть аппарат для пересчета и проверки купюр.
Плюсы:
- Деньги продавец получает здесь и сейчас;
- Отсутствие дополнительных расходов по сделке (проценты и комиссии);
- Расчет может производится в любой валюте.
Минусы:
- Высокий риск расчетов по сделке поддельными купюрами, особенно если расчеты производятся не в валюте РФ;
- Самостоятельная проверка купюр не является 100-процентной гарантией того, что купюры подлинные (возможна ваша ошибка, либо неисправность аппарата);
- Банками установлен лимит на снятие наличных в банкомате. Покупателю необходимо заблаговременно заказать деньги в банке;
- Вероятность ограбления либо покупателя по пути на сделку, либо продавца с нее;
- Риск того, что обсчитаетесь;
- Замена пересчитанных и проверенных денег фальшивками (популярная схема мошенников);
- Дополнительные расходы по оплате нотариальных услуг.
Важно знать, что нотариус может оказать сторонам сделки дополнительную услугу, такую как
2.0. Депозит нотариуса. Полное название данного инструмента – публичный депозитный счет нотариуса. Суть его заключается в том, что покупатель вносит денежные средства на депозитный счет нотариуса, нотариус удостоверяет сделку, отправляет документы в регистрационный орган, а после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на имя покупателя самостоятельно переводит деньги продавцу на указанный им счет.
Данный способ обеспечивает как безопасность расчетов по сделке, так и ее участников и упрощает процедуру. Это дешевле и надежнее чем расчеты через банковскую ячейку и тем более чем расчеты из рук в руки. К тому же нотариус гарантирует сохранность ваших средств: во-первых, он несет полную имущественную ответственность, а во-вторых, нотариус защищен от банкротства банка.
3. Безналичный расчет путем перевода денежных средств на карту Продавца (с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца).
При данном способе расчетов необходимо руководствоваться п. 2 настоящей статьи – Расчеты наличными из рук в руки, так как риски как для покупателя, так и для продавца аналогичны. Единственное, что не надо деньги проверять и пересчитывать.
Важно: Покупателю иметь на руках дополнительный экземпляр договора купли-продажи и расписку о передаче денежных средств. Даже, если по какой-либо причине регистрация не пройдет, при определенных обстоятельствах установить право собственности на объект недвижимости возможно будет через суд (зависит от конкретных обстоятельств дела).
Плюсы:
- Деньги переводятся со счета на счет, что исключает передачу фальшивых денежных средств;
- Счета продавца и покупателя могут быть оформлены как в одной кредитной организации, так и в разных;
- Если счета участников сделки открыты в одном банке, можно сэкономить на комиссии и времени перевода денежных средств.
Минусы:
- Основной риск относится на покупателя. Если по какой-либо причине сделка сорвется (отказ регистрационного органа в регистрации перехода права собственности), вернуть при недобросовестном продавце будет крайне затруднительно, возможно только через суд;
- Часть денежных средств «съедят» проценты банка за перевод;
- При безналичной оплате возможен расчет только в национальной валюте
- Дополнительные расходы по оплате нотариальных услуг.
4. Аккредитив.
Данный способ взаиморасчетов второй по безопасности способ расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества. Если вкратце: покупатель открывает счет, вносит на него деньги и просит банк оформить на него аккредитив. Банк выпускает аккредитив (бумажный документ, специальной стандартной формы, как вексель или квитанция на оплату госпошлины), где указано при каких условиях продавец получит деньги. С этого момента денежные средства на счете покупателя заблокированы банком до окончания срока действия аккредитива. Покупатель передает продавцу аккредитив. Продавец выполняет условия договора и приносит в свой банк или банк покупателя аккредитив. Банк перечисляет деньги продавцу.
Важно: для безопасного расчета оформить безотзывный аккредитив. Это значит, что покупатель без согласия продавца не сможет отозвать аккредитив в своем банке и забрать деньги
Плюсы:
- Указанный способ расчетов регламентирован законодательством, плюс дополнительная гарантия банка;
- Покупатель не рискует остаться без денег и без недвижимости;
- Продавец получает денежные средства через несколько дней со дня регистрации права собственности;
- Не надо проверять и пересчитывать купюры.
Минусы:
- Аккредитив дороже чем аренда сейфовой ячейки (банк берет комиссию за открытие счета, перевод средств и их обналичивание);
- Не все банки оказывают такую услугу;
- Расчет только в национальной валюте;
- В виду того, что данное понятие не многим известно, участники сделки редко его применяют при взаиморасчётах.
Любая сделка несет для каждой из сторон определенные риски. Поэтому рекомендуем пользоваться надежными способами оплаты, не рисковать и проводить сделки с помощью специалистов, в общем, не быть как Оля.
______________________________________________________________________________________________________________________________________
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ
Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" от 02.12.1990 N 395-1
"Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)